Sousedské spory a jak na ně

V tomto článku se pokusím prakticky a stručně dotknout situace, která může běžně potkat každého a která může nepříjemně zkomplikovat život. Někdy si navíc nemusíme být jistí správným postupem, v některých případech ani neexistuje jednoznačné vodítko a řešení bude záviset na posouzení konkrétního případu. 

Občanský zákoník hovoří v § 1013 o tzv. imisích, kterými se rozumí odpad, voda, kouř, prach, plyn, hluk, otřesy a jiné podobné účinky. Výčet je demonstrativní, tj. mohou existovat i imise, které toto ustanovení výslovně neuvádí, a přesto se na ně vztahuje. Současně, co platí pro imise, platí obdobně i pro vnikání zvířat.

Imise je výraz latinského původu a můžeme jej přeložit jako „vnikání“, „vpuštění“ či „vhánění“, tedy jedná se o pronikání účinků činnosti konané na jedné nemovitosti na nemovitost druhou. Prakticky se tedy může jednat např. o vypouštění vody, splašků, prach popel zviřovaný na pozemku, prudké osvětlení či stínění, zápach ze žumpy či záchodu, znečišťování půdy, hluk, psí štěkot, obtěžování zvířaty atd.

§ 1013 odst. 1 občanského zákoníku samozřejmě imise pouze nevyjmenovává, ale především stanoví, že vlastník se zdrží všeho, co působí, že imise vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku. Zakazuje se přímo odvádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod.

Obecně tedy lze říci, že vlastník je oprávněn při užívání své nemovitosti počínat si tak, že se toto jeho jednání projeví na nemovitosti druhého. Nicméně zákonným limitem jeho jednání je složitý a nejasně definovaný pojem „míra nepřiměřená místním poměrům a podstatně omezující vliv imisí na obvyklé užívání pozemku“. V tomto směru je nutno brát v potaz rozlišení imisí na imise nepřímé a přímé, neboť shora popsané meze platí pouze pro imise nepřímé. Imise přímé (např. svod okapu na pozemek souseda, vedení výfuku vzduchotechniky na pozemek souseda) jsou zakázány bez dalšího.

O nepřímé imise se jedná tehdy, jestliže jejich zdroj se nachází na jedné nemovitosti, kde se především projevují jejich následky, avšak ty se šíří i na nemovitosti vzdálenější (nemusí nutně sousedit). V takovém případě při řešení otázky, zda v určitém případě míra přiměřená místním poměrům byla či nebyla překročena, musí soud pečlivě posuzovat okolnosti každého jednotlivého případu, musí vycházet z objektivních hledisek i specifických okolností. Pro úspěch žaloby nestačí pouze subjektivní pocit žalobce, že obtěžování imisemi je nepřiměřené. Soud vychází z objektivních skutečností, obecně přijímaných názorů, z míry, která je např. co do hluku obvyklá pro konkrétní místo. To vše je třeba mít na paměti, pokud se rozhodnete problémy se sousedem řešit a trváte na podání žaloby k příslušnému soudu. Také je třeba připomenout, že břemeno tvrzení i důkazní leží na vás jakožto žalobci, což znamená, že je třeba protiprávní jednání nejen výstižně popsat, ale i doložit a prokázat. Obvyklými důkazy v soudním řízení jsou v těchto případech znalecké posudky, svědecké výpovědi, vyjádření a listiny správních orgánů, ohledání místa, výslech žalobce a žalovaného.

Žalobcem může být každý člověk, který je imisemi ve shora popsaném smyslu a intenzitě obtěžován. Zpravidla se jedná o vlastníka nebo také nájemce pozemku či domu, kde se imise projevují. Žalovaným může být každý, kdo při užívání předmětu svého vlastnictví obtěžuje imisemi své okolí. Osobou, která je tímto žalobním typem hnána k odpovědnosti za své jednání, tak může být vedle rušitele i jiná osoba než samotný původce hluku (typicky např. ve vztahu vlastník a nájemce). To proto, že osoba – vlastník – svým přístupem škůdci – nájemci – jeho jednání umožňuje. Vlastník věci je tak odpovědný z titulu imise bez ohledu na zavinění. Žalován může být i vlastník movité věci (např. nadměrně hlučného motocyklu).

Pokud soud tzv. negatorní žalobě vyhoví, přikáže rozsudkem žalovanému, aby se nezákonného jednání zdržel. Vysloví tedy zákaz obtěžování, které je nepřiměřené místním poměrům nebo zákaz jednání, které vážně ohrožuje žalobcova práva. Jakým způsobem žalovaný zdroj imisí omezí, je na něm a soud nemůže rozsudkem uložit konkrétní opatření. Na to je třeba pamatovat při formulaci žalobního návrhu, tzv. petitu.

Nutno také zdůraznit, že se nelze bránit žalobou na základě § 1013 občanského zákoníku proti imisím, které teprve hrozí, ale jen proti těm, které již nastaly.

Imise vyvolané provozem závodu nebo podobného zařízení

Speciální úprava platí ve vztahu k imisím, které vznikají v důsledku provozu závodu nebo jiného podobného zařízení, který byl úředně schválen. V praxi se může jednat např. o restaurace, továrny, skládky odpadů atd. Imise mající takový původ jsou totiž privilegovány a jimi ohrožený soused má právo jen na náhradu újmy v penězích, a to i tehdy, pokud byla újma způsobena okolnostmi, k nimž se při úředním projednávání nepřihlédlo. I zde je však nastavena hranice – lze se bránit proti imisím, které jdou nad rámec úředního povolení. Pokud byl tedy provoz závodu či jiného zařízení úředně schválen, můžete se na místo žaloby na ochranu proti imisím bránit žalobou na náhradu újmy, kterou imise způsobily. To bez ohledu na to, zda jste v příslušném povolovacím řízení uplatnili námitky či nikoli a bez ohledu na to, zda jim bylo vyhověno.

Jelikož se jedná o problematiku poměrně obsáhlou a složitou, pokusím se níže přiblížit situace, se kterými se v praxi setkáváme nejčastěji a na které občanský zákoník ve svých ustanoveních také pamatuje.

Stínění, obtěžování světlem

Podle § 1020 občanského zákoníku, má – li proto vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků. Opět se zde setkáváme s neurčitým pojmem „rozumný důvod“. Ten může spočívat např. v tom, že existence stavby by vyvolala nežádoucí imise – stínění, odnětí vzduchu atd.

Pokud je však třeba ke zřízení stavby veřejnoprávní oprávnění vydané v řízení, kterého jste účastníkem, musíte své námitky uplatnit již ve správním řízení. Pokud se tak nestane či vaší námitce vyhověno nebude, nelze se svého práva následně domáhat u soudu. Opačný přístup by totiž znamenal popření principů stavebního řízení a stavebníka by vystavoval neúměrné nejistotě.

Stromy vysazené v těsné blízkosti Vašeho pozemku

Podle § 1017 občanského zákoníku má vlastník pozemku, který má pro to rozumný důvod, právo požadovat, aby se soused zdržel sázení stromů v těsné blízkosti společné hranice pozemků, a vysadil – li je nebo nechal – li je vzrůst, aby je odstranil. Nestanoví – li jiný právní předpis nebo neplyne – li z místních zvyklostí něco jiného, platí pro stromy dorůstající obvyklé výšky přesahující 3 m jako přípustná vzdálenost od hranice pozemků 3 m a pro ostatní stromy 1,5 m. Rozumným důvodem tak může být opět např. stínění či odnímání vláhy, hrozba poškození stavby atd. Je zřejmé, že i v tomto případě dochází ke střetu dvou vlastnických práv, která mají stejný obsah, právo jim poskytuje stejnou ochranu a bude třeba v konkrétním případě vždy posoudit vážnost újmy, která hrozí jednotlivým vlastníkům. Zde (jakož i v případě uvedeném výše ve vztahu k § 1020 občanského zákoníku) zákon poskytuje ochranu preventivně, není třeba čekat, než stromy vzrostou či stavba bude postavena. Oproti postupu na základě ust. § 1013 občanského zákoníku soud uloží sousedovi, aby stromy pokácel, tedy zaváže jej k určitému aktivnímu konání.

Vnikání chovaných zvířat na váš pozemek

Jak bylo uvedeno výše, platí zákaz imisí i pro vnikání zvířat. Povinnost zabránit vnikání zvířat tíží především vlastníka sousedícího pozemku, na kterém jsou zvířata chována. Povinnosti se vztahuje i na vlastníka zvířete, jelikož tato osoba může být odlišná od vlastníka sousedního pozemku. Této povinnosti lze učinit zadost samozřejmě především oplocením pozemku. Povinná osoba nesmí obtěžovat souseda nad míru přiměřenou místním poměrům tím, že nechá vnikat chovná zvířata na sousedící pozemek. Za povšimnutí stojí opakovací tvar – vnikat, z čehož vyplývá, že aby nastoupila odpovědnost souseda, musí zvíře vniknout na váš pozemek opakovaně. Není však vyžadováno, aby vniknuvší zvíře způsobilo škodu.

Vlastník chráněného pozemku může nejprve využít svépomoci, ke které je oprávněn na základě ust. § 14 občanského zákoníku. Tzn. pokud vniknutí teprve hrozí, může je přiměřeným způsobem sám odvrátit (např. zřízením zábrany).

Podle § 2903 odst. 1 občanského zákoníku platí, že nezakročí – li ten, komu újma hrozí, k jejímu odvrácení způsobem přiměřeným okolnostem, nese ze svého, čemu mohl zabránit. Jinak řečeno, způsobí – li zvíře na vašem pozemku škodu, ač jste jí mohli přiměřeným způsobem zabránit, ztratíte právo na její náhradu. Také z tohoto ustanovení však vyplývá právo ohroženého zakročit a odvrátit hrozící škodu např. vyhnáním zvířete zpět, zřízením přechodného opatření proti dalšímu vniknutí, chycením a zavřením zvířete, je – li to přiměřené okolnostem.

Na vniklá zvířata lze aplikovat i ust. § 2906 občanského zákoníku, jelikož není vyloučeno, že vniklé zvíře bude agresivní a nebezpečné a musíte se jeho útoku logicky bránit. Jestliže budete takto odvracet nebezpečí, které jste sami nevyvolali, nebudete za vzniklou škodu (poranění či usmrcení zvířete) odpovědní, ledaže bylo možno nebezpečí za daných okolností odvrátit jinak, anebo jestliže je způsobený následek zjevně stejně závažný nebo ještě závažnější než ten, který hrozil. Přitom je nutné přihlédnout i omluvitelnému rozrušení toho, kdo nebezpečí odvracel.

Podrosty, převisy a spadané ovoce

Podrosty upravuje § 1016 odst. 2 občanského zákoníku, kdy toto ustanovení opravňuje vlastníka pozemku odstranit kořeny stromu přesahující na jeho pozemek, působí – li mu to škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu, musí to však učinit šetrně a ve vhodné době. Pokud se rozhodnete kořeny stromu vzrostlého na sousedním pozemku sami odstranit, je nutné, aby byly splněny tyto tři podmínky: 1) Nejprve požádáte vlastníka sousedního pozemku, aby kořeny stromu odstranil on sám, načež on tak v přiměřené době neučiní. 2) Kořeny vám působí škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu. 3) Je nutno odstranění provést šetrně a ve vhodnou roční dobu.

V případě převisů, tedy přesahujících větví stromů, platí pravidla stejná. Pokud jde o ovoce na převisech, je ve vlastnictví vlastníka stromu, jelikož jde o součást stromu a strom je jen součástí pozemku, na kterém se nachází. Občanský zákoník neobsahuje žádné ustanovení, které by vás opravňovalo ovoce souseda otrhat. Naopak – jste povinni umožnit sousedovi přístup v nezbytném rozsahu, aby si mohl ovoce očesat. Jiná situace nastane, pokud již ovoce opadne. V tomto okamžiku se dle § 1016 odst. 2 občanského zákoníku stává vlastnictvím toho, na jehož pozemek spadlo. Pokud byste však sousedovi neoprávněně bránili v očesání stromu až do okamžiku, kdy ovoce opadá, vlastníkem se nestanete, jelikož platí pravidlo § 6 odst. 2 občanského zákoníku, podle kterého nikdo nemůže mít prospěch z vlastního protiprávního jednání.

Mgr. Zuzana Kožnárková

Publikováno 10. 4. 2024

Nezařazené